Nomina dell’amministratore: come delineare il compenso

L’obbligo di specificare analiticamente l’importo dovuto all’amministratore a titolo di compenso per l’attività svolta (e da svolgersi) non impedisce alle parti del contratto di gestione condominiale di determinare la remunerazione non prestazione per prestazione, ma secondo un sistema globale, e cioè per tutte le attribuzioni stabilite dal Codice Civile e in relazione alla durata annuale ex lege o all’eguale durata del rinnovo dell’incarico.
In generale, poi, l’importo specificato deve considerarsi comprensivo di IVA, contributi previdenziali e ritenute d’acconto, salvo diverso accertamento della volontà delle parti. Mentre è estraneo a tale ambito il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate, che è cosa distinta dal compenso per l’attività svolta.
Questi i principi fissati dai giudici (sentenza numero 14428 del 29 maggio 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso sorto in uno stabile in quel di Bologna e relativo alla contestata nomina dell’amministratore, a fronte anche della presunta mancata analitica indicazione del previsto compenso per l’attività di gestione del condominio.
In Appello si è ritenuta valida la delibera di nomina dell’amministratore, atteso che vi era stata l’indicazione del compenso all’atto del suo incarico, seppur espresso in un importo forfettario. E in questa ottica viene evidenziata la ratio della normativa, ossia evitare che i condòmini si trovino, alla fine dell’esercizio annuale di gestione condominiale, ad affrontare pretese economiche dell’amministratore non preventivamente concordate. E tale finalità risulta appieno soddisfatta con l’indicazione dell’ammontare complessivo annuo del compenso, da ritenersi concordato in relazione all’attività dell’amministratore connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti secondo le sue attribuzioni, fissate per legge, salvo deliberazioni assembleari che conferiscano all’amministratore ulteriori compiti esorbitanti dall’attività ordinaria.
Ampliando l’orizzonte, poi, bisogna tenere presente, secondo i giudici, un importante dettaglio: il Codice Civile prescrive che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. La disposizione prevede la nullità della nomina, ove non sia specificato l’importo del compenso, in coerenza con il generale principio di predeterminazione onnicomprensiva del compenso stesso.
Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.
Ragionando in questa ottica, le delibere contestae, poiché indicavano il compenso dell’amministratore in 4mila e 500 euro, ottemperavano al requisito di analitica specificazione dell’importo, e quindi esse sono da considerare valide.