Gravi solo i difetti che compromettono funzionalità e utilizzazione del bene

Sono gravi difetti dell’opera, rilevanti nell’ottica tracciata dal Codice Civile, anche quelli che riguardino elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi et cetera), purché tali da compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene secondo la sua destinazione propria. Invece, non integrano gravi difetti di costruzione i vizi meramente estetici, che non incidono su funzionalità e conservazione del fabbricato e che non comportano una compromissione della sua normale utilizzazione.
Questa la prospettiva tracciata dai giudici (ordinanza numero 23440 del 17 agosto 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo al controverso acquisto di una casa (con relativa autorimessa) in provincia di Brescia.
A dare il ‘la’ alla querelle giudiziaria è il compratore, il quale lamenta che il compendio immobiliare vendutogli da una società ha manifestato gravi vizi, e chiede perciò alla società circa 40mila euro a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali e un ulteriore importo, da determinarsi in via equitativa, a titolo di risarcimento dei danni non patrimoniali causati dallo stress e dal disagio psico-fisico subiti.
Su questo fronte, però, per i magistrati di Cassazione è necessario fare chiarezza, poiché il consulente ha individuato l’esistenza di un vizio estetico nel rivestimento esterno di un muro di facciata, ma non risultano essere state riscontrate ripercussioni sulla staticità, salubrità e capacità di resistenza agli eventi atmosferici del manufatto. Di conseguenza, un tal vizio, osservano i giudici, non risulta avere incidenza alcuna su funzionalità e conservazione del fabbricato, non essendo stato accertato che a causa di esso l’immobile resti esposto a infiltrazioni.
Impossibile, poi, secondo i magistrati di Cassazione, parlare di risarcimento a fronte di non gravi difetti di costruzione.
In generale, Codice Civile alla mano, la disciplina a salvaguardia dei diritti del committente, in presenza di gravi difetti dell’opera, quindi in un’ottica di tutela contrattuale, è diretta alla tutela dell’esigenza (avente carattere generale) della conservazione e della funzionalità degli edifici e di altri immobili destinati, per loro natura, a lunga durata, sicché l’azione di responsabilità ha natura extracontrattuale e, trascendendo il rapporto negoziale (appalto o vendita) in base al quale l’immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore, può essere esercitata nei confronti di quest’ultimo, quando abbia veste di venditore, anche da parte degli acquirenti.